相続税評価額|土地・建物の評価額の調べ方

相続税評価額|土地・建物の評価額の調べ方

 

相続や遺贈によって財産を取得しても、全ての人に相続税がかかるわけではありません。
一定金額まで基礎控除額(非課税枠)があり、これを超える場合に相続税が発生します。

 

相続税の基礎控除額(非課税枠) = 3,000万円 + (600万円 x 法定相続人の数 )

 

相続した財産が多いほど税額が高額になりますが、財産の評価額を下げる相続税対策によって節税ができます。
評価を下げるのに有効な相続財産は、不動産です。

 

参考:相続税対策で不動産を購入する方法とリスクとは?

 

現金と不動産の評価を比較してみましょう。
現金は、額面額がそのまま評価額になります。

 

たとえば、現金が1億円ある場合、その評価額は1億円です。
いっぽう、不動産の場合は、特例や評価方法によって評価額を下げる対策が可能です。

 

土地の相続税評価額

土地の相続税評価額

 

相続税評価額のなかで、大きな割合を占めるものは土地です。
国税庁が平成27年12月に発表した「平成26年分の相続税の申告状況について」によると、相続財産の金額のうち、41.5%を土地が占めました。

 

土地といっても宅地、田、畑、山林など、用途はさまざまです。
相続税評価額の計算をするときは、用途ごとに土地を評価します。

 

土地の相続税評価額

土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があります。

 

土地の評価方法その1.路線価方式

路線価とは、市街地などの道路に付けられた価格のことで、道路に面する標準的な宅地の1uあたりの価格を、千円単位で表示しています。

 

その年の路線価は、国税庁が毎年7月に公表される路線価図で調べることができます。

 

土地の評価額は、対象となる土地の路線価を、土地の形状等に応じた補正率で補正し、その土地の面積を掛けて計算します。

 

路線価による評価額 - 路線価(千円/u) x 補正率 x 土地の面積

 

補正率は、宅地の形状、(間口が狭い、奥行きが長い、不整形地、がけ地など)や、道路との関係(道路からの奥行き距離、道路に面する方向など)、地区区分(普通住宅地区、繁華街地区、ビル街地区など)などによって異なります。

 

土地の評価方法その2.倍率方式

路線価が付いていない地域では、倍率方式によって土地を評価します。
その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を掛けて計算します。
固定資産税評価額は、市区町村役場(東京23区は都税事務所)で確認できます。

 

倍率方式による評価額 = 固定資産税評価額 x 倍率

 

路線価図や評価倍率表の見かたは、国税庁のホームページで閲覧できます。

 

貸借地の相続税評価額

土地の評価は、利用形態によっても異なります。
自分が使用する土地(自用地)か、有償で貸している土地(貸宅地、貸家建付地)か有償で借りている土地(借地権、定期借地権)かによって、計算方法が変わります。

 

無償で貸借している場合は、自用地として評価します。

 

貸している土地の評価額
貸宅地

借地権が設定された土地。

 

貸宅地の評価額 = 自用地の評価額 x ( 1 - 借地権割合 )

 

貸家建付地

所有する土地に貸アパート、貸マンション、貸家などを建て、他人に貸している土地。

 

貸家建付地の評価額 = 自用地の評価額 x (1 - 借地権割合 x 借家権割合 x 賃貸割合)

 

借りている土地の評価額
借地権

土地を有償で借りて、その土地に自分が所有する建物を建てられる権利。

 

借地権の評価額 = 自用地の評価額 x 借地権割合

 

定期借地権

期限が決まっている借地権で、満了後は貸主に土地を更地にして返還が必要。

 

定期借地権の評価額 = 自用地の評価額 x 定期借地権割合 x 逓減率

 

借地権割合は、路線価図や評価倍率表に記載されています。

 

小規模宅地等の評価減の特例

被相続人が、居住用(自宅)、事業用、貸付事業用として使っていた宅地は、一定の要件を満たすと評価額が減額されます。

 

これを、小規模宅地等の評価減の特例といいます。

 

特例を受けるためには、原則として、相続税の申告期限(被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内)までに相続財産が分割されていなければなりません。

 

宅地の区分 限度面積 減額割合 相続人

特定居住用宅地
(自宅の土地)

330u 80%
  • 配偶者(申告期限までに売却してもよい)
  • 同族親族(申告期限まで所有・居住していること)
  • 持ち家のない別居親族

    (相続開始3年以内に、自分または配偶者の持ち家に住んだことがなく、申告期限まで所有していること)

特定事業用宅地
(会社・工場の土地)

400u 80% 事業を引き継ぐ親族

(申告期限まで所有し、事業を引き継いでいること)

貸付事業用宅地
(アパート・駐車場などの土地)

200u 50% 貸付事業を引き継ぐ親族

(申告期限まで所有し、貸付事業を引き継いでいること)

 

小規模宅地等の特例にはそれぞれ要件が細かく定められています。
制度を利用する際には、税理士などの専門家に相続税対策の相談をおすすめします。

 

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額

 

建物の評価額は1棟ごとに算出します。
居住用や事業用として自分で使用している建物(自用家屋)の評価は、固定資産税評価額を1.0倍を掛けて評価します。

 

そのため、固定資産税評価額が建物の評価額となります。

 

建物の評価額 = 固定資産税評価額 x 1.0

 

建設中の建物は、固定資産税の評価額が付けられていないため、その家屋の費用現価の70%の金額で評価します。

 

建築中の建物の評価額 = 費用現価の額 x 70%

 

有償で貸している建物は、自用家屋よりも評価が下がります(無償で貸している場合は、自用家屋として評価します)。

 

貸家の評価額 = 固定資産税評価額 x (1 - 借家権割合 x 賃貸割合 )

 

建物だけでなくその付属施設も評価対象となり、分類によって評価方法が変わります。

 

建物と一体の設備(電気、ガス、衛生、給排水設備など)の評価額

評価額 = 家屋の評価額に含まれる

 

門、塀、外井戸などの設備の評価額

評価額 = (再建築価額 - 建築時からの経過年数に応じた現価額 ) x 70%

 

庭園設備(庭木、庭石、あずまや、庭池など)の評価額

評価額 = 調達価額(庭園設備を取得する場合にかかる費用の額) x 70%

 

相続税評価額を下げて相続税対策

相続税評価額を下げて相続税対策

 

不動産の活用によって、さまざまな節税方法があることがわかりました。
しかし、財産のほとんど(またはすべて)が不動産である場合には、財産を分けることができない、相続税を支払うことができないなどの問題が発生します。

 

相続税対策をおこなう際には、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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税理士を始めとして、司法書士、弁護士などの専門家単独で十分な場合もありますが、それぞれに連携して対策する必要がある場合もあります。

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